住宅ローン借り換えでの諸費用比較の重要性

諸費用によって借り換えでメリットが出るラインが変化します

通常のローンでは、少しでも金利が低いローンに借り換えをすることで得をしますが、住宅ローンでは、金利が低いローンに借り換えをしても それで得をするとは限りません。その理由は諸費用にあります。

 

住宅ローンの借り換えでは、借り換え前の住宅ローンには一括繰上返済手数料抵当権抹消費用がかかり、借り換え後の住宅ローンには 融資手数料事務手数料保証料抵当権設定費用印紙税団体信用生命保険料などがかかります。

 

この諸費用がかかるために、住宅ローンの借り換えには、ローン残高が1,000万円以上、金利差が1.0%以上残り返済期間が10年以上、 という3つの条件を満たしている必要があるとされてきました。

 

ところが、最近では、ネット銀行などを中心として、保証料などの諸費用がかからない住宅ローンも増えてきています その影響で、従来の条件を満たしていなくても、例えば金利差が0.5%程度でも借り換えでメリットがでることも増えています。 従来の常識にとらわれず、金利動向を常にチェックして、メリットが出るようなら借り換えをしましょう。数百万円の費用が浮くこともあります。

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住宅ローン借り換えでの諸費用比較

住宅ローンの諸費用で金額が大きいのが「保証料」「事務手数料」です。 メガバンクでは、保証料は高いですが、事務手数料は31,500円などと低めに設定されています。

 

一方、ネット銀行では保証料はゼロ、事務取扱手数料は借入額の2.1%となっているところが多いです。借入額の2.1%という数値は、借入額が3000万円ならおよそ60万円で、 メガバンクでの保証料とほぼ同じ金額です。主なネット銀行の保証料と事務手数料を一部あげてみます。

 

・住信SBIネット銀行 保証料ゼロ 事務取扱手数料2.16%

・東京スター銀行    保証料ゼロ 事務取扱手数料108,000円

・新生銀行       保証料ゼロ 事務取扱手数料54,000円

・ソニー銀行      保証料ゼロ 事務取扱手数料43,200円

 

事務取扱手数料は借り入れプランによって違ってくることがあるので確認が必要です。最近ではネット銀行でも、事務手数料も保証料も安い銀行が出てきている ことがわかります。諸費用だけを見ると、新生銀行とソニー銀行がダントツで安いですね。

 

さて、諸費用だけでも、銀行によって200万円を超えるところもあれば、ソニー銀行や新生銀行で5万円程度ですむ場合もあります。 諸費用にこれだけの差があるとなると、住宅ローン借り換えで、「ローン残高が1,000万円以上、金利差が1.0%以上、残り返済期間が10年以上 」という3つの基準は現在ではあまり役に立たないことがわかりますね。

 

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住宅ローン借り換えでの諸費用比較のポイント

3000万円を35年で借りた場合、金利が0.5%低いところに借り替えるとおよそ300万円のメリットがでます。しかし、諸費用で200万円かかっていては、 メリットは100万円まで下がってしまいます。

 

住宅ローンの借り換えでは、金利が低くても、諸費用によっては損をすることになるので 注意が必要です。

 

前述したように、諸費用のうち多くを占めるのが保証料事務手数料です。繰上げ返済手数料は、たいした金額ではないですが、 最近ではボーナスが出たときに繰上げ返済をすることが人気ですので、繰上げ返済手数料もバカにならない金額になります。 繰上げ返済手数料は、銀行によって、だいたい0円~31,500円になっています。繰上げ返済を予定している人は要チェックです。

 

諸費用が安いソニー銀行や新生銀行を含めた、複数の金融機関の住宅ローンに一括申し込みできるサービスがあります。借り換え時には、 一括申し込みを検討してみましょう

 

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住宅ローン借り換えで諸費用比較をしているなら

一括申し込みがオススメです。

住宅ローンの条件は、審査結果が出てから変わることがあります。審査の結果によって金利が変更されたり、借り入れできる限度額が変わったりすることがあります。 そのため、住宅ローンでは審査結果が出てから最も条件の良い住宅ローンを選ぶことがオススメです。新生銀行、住信SBIネット銀行、ソニー銀行、フラット35、じぶん銀行、 東京スター銀行、イオン銀行 といった主なネット銀行に一括申し込みできるサービスはオススメですよ。

今が最後のチャンス?

アベノミクスによって、歴史に類を見ない低金利状態が続いていましたが、今後は徐々に住宅ローンの金利は上昇することが見込まれています。 借り換えをするなら、今が最後のチャンスかもしれません。住宅ローンの借り換え市場は3兆円の市場規模であり、およそ7割の人が借り換えを検討して います。今借り換えを検討しておかないと、後で後悔するかもしれませんよ。

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